1. Зачем это нужно.

Наличие товарищества собственников жилья (ТСЖ), подразумевает, что многоквартирным домом собственники управляют совместно, все важные вопросы решаются общим собранием (это высший орган управления ТСЖ), а текущая деятельность по управлению домом осуществляется выборным органом – правлением. При этом товарищество может управлять домом самостоятельно, а может нанимать управляющую организацию (либо управляющего).

При создании ТСЖ цели управления совпадают с интересами собственников, реализуя желание последних проживать как можно в более комфортных условиях, грамотно и эффективно расходовать денежные средства, не переплачивая за услуги.

Сравните: если управление дома доверено управляющей компании (кстати, большинство из них созданы на базе бывших ДЕЗов, по большей части, доказавших свою неэффективность), то, как всякая коммерческая организация, управляющая компания ставит перед собой цель получение прибыли. Поэтому ее цели и задачи с целями и задачами собственников не совпадают. Контролируются только результаты работы по итогам года, а все сэкономленные средства становятся средствами управляющей организации и расходуются по ее усмотрению.

ТСЖ стоит рассматривать не только как вариант экономии, но и как возможный источник прибыли. Ведь в ЖК и ГК сказано, что общие помещения многоквартирных домов находятся в долевой собственности владельцев квартир. И последние имеют полное право распоряжаться ими по своему усмотрению. Например, сдавать данные помещения в аренду. Еще один вариант заработка – размещение рекламных конструкций. Поправки в ЖК обязали рекламодателей платить жильцам за аренду рекламных площадей. А рядом практически с каждым домом есть магазин, ресторан или клуб, которые могут заинтересоваться возможностью размещения на стене дома, допустим, вывески или указателя. Еще один способ заработать на рекламе – размещение в подъезде (например, в лифте) рекламного щита с объявлениями.

ТСЖ будет действительно реальной силой, если создается именно по инициативе собственников, а не для галочки (например, чтобы получить финансовую помощь от государства). Подобные ТСЖ действительно будут сочетать самоуправление и профессиональное управление. Так показывает практика. 
Деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ, а права и обязанности товарищества закрепляются в принятом общим собранием уставе ТСЖ.

ТСЖ обеспечивает выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества, в соответствии с их долями в праве общей собственности. А также своевременное поступление от собственников обязательных взносов и платежей. Товарищество отчитывается перед своими членами о проделанной работе и расходовании средств. В ТСЖ могут входить как собственники жилых, так и нежилых помещений.

2. Преимущества ТСЖ

Их немало. Главное, что управление многоквартирным домом осуществляется вашими соседями, теми, кому вы доверили право войти в правление.

При управлении домом соблюдаются только права собственников, товарищество защищает именно их интересы перед лицом третьих организаций: перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями. Через товарищество можно влиять и на качество оказания услуг. Например, если не нравится, как убираются полы в подъезде, можно уволить уборщицу и нанять новую, а не обивать пороги различных инстанций, доказывая свою правоту.

Оплата за жилое помещение вносится на банковский счет ТСЖ. И сэкономленные средства остаются на этом счете. Немаловажная деталь: аккумулируемые на счете ТСЖ средства на капитальный ремонт дома не облагаются налогом на прибыль. Помимо этого, товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома. Через ТСЖ можно, с учетом проводимого межевания, распоряжаться и придомовой территорией.

3. Но не все так просто.

ТСЖ представляет из себя юридическое лицо, следовательно, требует постоянных расходов, на оплату работы председателя или бухгалтера, например. И оплачивается все это из кармана жильцов.

К тому же, ТСЖ эффективно и рентабельно, если дом выше пяти этажей. 

4. Как организовать ТСЖ – порядок действий.

По своей сути, создается управляющая компания, но на один дом. Для того чтобы появилось товарищество, жители должны изменить свое мышление, понять, что они должны и обязаны заботиться о собственном доме. Сделать это не так просто, поэтому при создании ТСЖ часто возникает именно психологическая трудность – не все готовы брать на себя такую ответственность.

Процедура создания ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц». Для начала необходимо собрать общее собрание собственников. Оно будет правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (либо их представители), обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума общее собрание должно быть проведено повторно.

Собственник-инициатор созыва общего собрания обязан сообщить другим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты проведения. Сообщение об этом должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, либо вручено под роспись, либо размещено в помещении, доступном для всех собственников.
Устав товарищества принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
После проведения общего собрания и принято решение о создании ТСЖ, инициативная группа или избранное правление могут приступать к подготовке документов, необходимых для государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. 
Государственная регистрация ТСЖ осуществляется налоговым органом в течение 6 рабочих дней со дня представления необходимых документов. После принятия решения о государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица, вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), а ТСЖ выдается свидетельство о государственной регистрации. И начинается деятельность товарищества в качестве юридического лица.

5. Сколько собственности положено.

Расчет доли в праве общей собственности при создании ТСЖ является обязательным, поскольку именно от этого зависит, сколько голосов есть у того или иного собственника. Доля отдельного собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на общую сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. То есть, чем больше метраж вашей квартиры, тем больше у вас голосов на собрании.

6. Заочное голосование.

В этом случае часто встает вопрос – как узнать фамилии собственников жилья, и получить документ, подтверждающий их право собственности. Фамилии собственников можно узнать, получив выписку из ЕГРП. А вот реквизиты свидетельства о праве собственности может сообщить только сам собственник.

7. Если все – за, а я – против.

Что делать, если кто-то из собственников не захочет вступать в ТСЖ?

Его право. ТСЖ является добровольным, а не обязательным объединением граждан. Согласно Конституции никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Но все решает большинство. Если общее собрание состоялось, и большинство собственников проголосовало «за» создание ТСЖ, то меньшинству придется уступить. С такими собственниками товарищество в любом случае обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества. То есть, платить за содержание и ремонт дома все равно придется согласно утвержденной общим собранием сметы доходов и расходов ТСЖ. При этом деньги за соответствующее обслуживание будут поступать на счет ТСЖ, независимо от членства.

8. Сколько стоит организация ТСЖ.

Во-первых, нужно будет потратиться на организацию общего собрания. Распечатать бланки решений собственников, если собрание проводится в форме заочного голосования или в очной форме, но с оформлением решений в письменном виде. Понести затраты на отправку заказных писем с уведомлением о проведении общего собрания.

Во-вторых, неизбежными будут расходы по государственной регистрации ТСЖ. Это, прежде всего, госпошлина, уплачиваемая при государственной регистрации создания юридического лица. Затем расходы на нотариальное удостоверение подписи лица в документах, подаваемых в регистрирующий орган. 

В-третьих, после того, как ТСЖ будет зарегистрировано, необходимо открыть расчетный счет в банке. Обычно само открытие счета бесплатно, но придется заплатить банку за заверение копии устава и прочих документов.

9. Возможен ли роспуск ТСЖ.

Да, роспуск ТСЖ возможен по решению общего собрания собственников помещений. Кроме того, ЖК РФ предписывает общему собранию принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья подготовлена при содействии директора Областной Ассоциации ТСЖ Григория Валерияновича Шкалина и Натальи Сергеевой.  http://www.ppl.nnov.ru/